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投资买房|政策调控下,异地买房几点看法!

发布:zhengyunjituan 浏览:627次

2018年调控继续维稳,没有丝毫放松的迹象!近期大多都处于观望状态,包括一些开发商也都不是很看好下半年市场,尽可能在上半年快速拿证去化(即使政府给的价格与预期有些差距,也都不得已拿了),当然也有不少专家预测2019年房价会反弹上涨,这里老徐不想做预测,因为对于中国的房价都是受政府调控的是计划经济,所有的政策都是阶段性的,当前政府要求:房子是用来住的,那么就意味着房子回归居住属性,上涨幅度不会过大。对于后市房价会不会受当地政府财政需求而上涨不得而知,毕竟现在房子已经是支柱性产业,后期经济是否需要用房地产来带动,我想还是大概率事件!

对于投资者来说,今天谈谈几点看法:

1房产投资的首要目的是保值,其次才是增值

在历史的长河中,稳定持续的上涨才是房产投资的真谛,短期的暴涨和暴跌根本没有意义。没有能力在最高点抛掉,就别做暴富的白日梦。同理,真正能在股市里赚大钱的人绝非凡人。辛苦还贷若干年,一夜回到解放前,这不是屌丝应该玩得游戏。切记远离特色小镇、旅游养老、政策规划等地产项目。

房产投资的优越性就在于,拥有持续稳定高额的回报,买定离手,不需要任何后期关注操作。短期炒作涨幅很大的区域,必定透支未来,慎当接盘侠。最保险最保值最抗跌的地方才是最值得投资的地方。

记得之前老徐曾发布过,一定要考虑到流通性,别买了将来卖不掉又收不到租金,还占用资金。

2异地投资一定要站在当地人角度

异地投资不能以价格便宜来作为标准,确实环沪城市圈有不少区域价格目前都比较低,和上海的价格比起来,低很多!有不少楼盘都打着价格便宜,环境优美再加上和上海的交通优势来进行宣传推广,对于上海的投资客来说,还是有很大的吸引力的!

这里要说的是,如果你把异地的房产和上海的房产进行比较进行投资时,那可能就真成了接盘侠或推高异地当地房价的推手了。当你买了后,很有可能套牢你的资金,房价短期可能会上涨,那也是有很多向你一样的投资客购买推高了房价,这个价格是虚高的,因为你是投资,既然投资那么只有当进行变现时才有可能,那么首先自问你会去接手买这样的二手房么?其次,除了房产增值外,会有租金收益么?(估计大部分都没有的,只是买了一个空房子放在那而已!)

所以,异地房产投资前,务必要深入调研,体察民俗,最好有个当地朋友引荐介绍,根据当地人的习俗走,当地人喜欢买哪里,你就投资哪里。否则,你沾沾自喜的投资房产,在当地人看来,不过是请君入瓮、人傻钱多罢了。套牢不算,想抛都抛不掉。

3投资和自住必须合二为一

有些朋友天真的认为房产投资和自住是两回事,概念不同、目的不同、资金用途不同,所以思考方式也不能相同。后台咨询我也有很多这样的朋友,他们只想投资一些便宜、偏远,但是貌似有些发展前景的项目,亦或是人云亦云,别人投哪里他也想投哪里。人为的把房产投资和自住区分开来是最大的误区。试想,你投资一个自己都不愿意住的房子,能达到保值增值的目的吗?你投资一个远离市区、没有地铁、没有商业的便宜房子,还期待它给你带来丰厚回报吗?你投资一个不限购,一梯二十户的商住公寓,还奢望它能转正吗?你投资一个面朝大海、春暖花开的旅游地产,还想要获得CBD的租金吗?

把每一套投资房都当做自住房来选择,这就是房产投资的精髓所在。你不会去住的房子,也没有人愿意去住,你抢着住的地方,同样会有很多人抢。最好的投资房其实就是最好的自住房。

4自住率低的小区千万别买

理由一:以价换量导致踩踏式暴跌。投资的本质就是唯利是图,永远追随利润。自住率低、投资率高的小区,就意味着只要政策转向,行情有变,为锁定收益,就会有大量的抛盘,瞬间供大于求,这个小区房价短期就会大幅下跌。再加上由于政策不明朗,购房者观望情绪加重,买涨不买跌,房价就会形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投资客和外地购房者为主的燕郊,房价腰斩的随处可见。而自住率高的小区,业主惜售情绪浓厚,不到心理价位就索性不卖,或者转售为租,从而造成整个小区的抛盘量稀缺,供小于求,失去议价空间,均价维持高位。

理由二:一套急抛房的价格决定一个小区的价格。同一个小区,最新一套房子的成交价就是该小区的均价,如果一位投资客急抛的房子以单价5万成交,那么今后5万就是这个小区的最高成交价,只能低不能高,挂高了也不会有市场,你若想尽快出手,还得在此基础上打折,就像多米诺骨牌一样的发生踩踏。当然,这种现象在房价上行期内是不会发生的,因为没有人会傻到在上涨期内抛房。

理由三:租金收益无法保证。自住率低的小区通常位置较偏,空置房较多,而租客却寥寥无几,再加上投资客竞相降低租金揽客,所以,空置房常年没有租金收益是常态,对于投资客来说,没有租金对冲月供,压力可想而知,就算房价翻倍,只要不抛售,压力永远存在。朋友2011年在上海临港新城以单价9000元买了一套100平的新房,月租500元都租不出去,空置到2016年才以800元租给二房东搞群租。

理由四:降价首先从新城新区开始。地方政府的造城运动从来没有停止,土地财政的惯性难以转变。没有产业、缺乏配套、人口不足的新城新区始终是房价的软肋,唯一的优势就是便宜。但是单纯的便宜绝对是房产投资的大忌,自住率低、没有接盘侠,涨的快,跌的更快,抗跌性差是新城新区的最大特征。


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